Zrozumienie przystępności

Możesz łatwo przejechać obok Elm Brook i przegapić go. 13-hektarowy projekt mieszkaniowy Concord, MA, jest schowany wzdłuż meandrującej ślepej uliczki. Podmokły teren, gęsty porośnięty winoroślą, otacza większość zabudowy, zasłaniając ją przed widokami sąsiadów ze wschodu i zachodu. Na południu Elm Brook przylega do niezabudowanej ziemi.

Jest 12 domów: peleryny z klapami, solniczki i dwupiętrowe kolonie, wszystkie o powierzchni mieszkalnej mniejszej niż 180 metrów kwadratowych. Są to jednostki jednorodzinne na niewielkich działkach zagospodarowanych w zgodzie ze środowiskiem naturalnym. Każdy z tych modułowych domów z trzema sypialniami został wykonany w celu spełnienia rygorystycznych standardów energetycznych w centralnym stanie Nowy Jork, a następnie wysłany do Massachusetts w celu montażu na miejscu.

Ukończony zaledwie trzy lata temu projekt Elm Brook nie daje żadnych wskazówek na temat lokalnego oporu, jaki napotkali Toby Kramer, SM '91, konsultant Concord ds. nieruchomości, oraz Peter Roth, MAR '85, SM '86, deweloper projektu. projekt do rzeczywistości. Domy w Elm Brook wydają się, cóż, zwyczajne. Ale w społeczności, w której obfitują drogie, zabytkowe domy, domy te są coraz rzadszym towarem. Są niedrogie.

Przystępność mieszkań to złożony problem. Przez wiele lat konwencjonalna mądrość głosiła, że ​​gospodarstwo domowe nie powinno wydawać na mieszkanie więcej niż 30 procent swoich dochodów. Jednak ten pogląd niewiele pomaga decydentom w zaspokajaniu potrzeb regionu. O wiele bardziej przydatne jest jasne zrozumienie bliskości społeczności do rynków pracy. Niedrogie mieszkania, które znajdują się 25 mil od koncentracji pracodawców, nie są tak cenne jak mieszkania w promieniu 10 mil. Stany i społeczności nie mogą opracować odpowiedniej polityki mieszkaniowej bez namacalnej definicji problemu do rozwiązania. A to oznacza zrozumienie, co oznacza przystępność cenowa. Poprzez swoją nową Inicjatywę na rzecz przystępności cen mieszkaniowych (HAI), Centrum Nieruchomości MIT pomaga sektorowi mieszkaniowemu to zrobić.

Co oznacza przystępna cena?
Tradycyjnie sprzedaż mieszkań była postrzegana jako lokomotywa ekonomiczna. Ale w Massachusetts sprzedaż mieszkań – z wyjątkiem kondominiów – spadła zeszłej wiosny. A populacja tego obszaru się kurczy. Dane Biura Spisu Ludności opublikowane w czerwcu ubiegłego roku wykazały, że między kwietniem 2000 a lipcem 2004 prawie 20 000 osób, czyli 3,4 procent populacji miasta, opuściło Boston.

Chociaż żaden pojedynczy czynnik nie może wyjaśnić tego trendu migracyjnego, cena mieszkań – średni koszt domu jednorodzinnego w Massachusetts zbliża się do 400 000 dolarów, według Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami Massachusetts – jest z pewnością poważnym problemem.

W tym samym okresie więcej Amerykanów przeniosło się na południe i zachód, gdzie znajduje się wszystkie 10 najszybciej rozwijających się miast w kraju, liczących ponad 100 000 osób, i gdzie mieszkania są znacznie tańsze. W ciągu czterech lat, które skurczył się w Bostonie, populacja Gilbert w stanie Arizona, najszybciej rozwijającego się miasta w tym okresie, wzrosła o prawie 50 procent. Jednak nawet ten wzrost nie podniósł cen mieszkań do rozrzedzonych poziomów Bostonu.

Tendencja do braku przystępności cenowej ma tak poważne znaczenie dla regionu, że 22-letnie Centrum Nieruchomości MIT wprowadziło w 2004 roku specjalny program o nazwie Housing Affordability Initiative. Jego celem jest lepsze zrozumienie problemów, które przyczyniają się do problemu przystępności cenowej, a poprzez wyjaśnienie często niejasnego obrazu, pomoc branży nieruchomości w ich rozwiązaniu.

To oznacza badania. W 2003 r. Henry Pollakowski, dyrektor inicjatywy, i jego koledzy spędzili dużo czasu na rozmowach z profesjonalistami z branży, aby dowiedzieć się, jakie badania są prowadzone, jakie badania należy przeprowadzić i jak centrum może pomóc rozwiązać problem przystępności cenowej. Pierwszym krokiem było wyjaśnienie, co tak naprawdę oznacza przystępność cenowa.

Prawie niemożliwe jest zbadanie sposobów rozwiązania problemu, jeśli zakres problemu nie jest jasny, mówi Pollakowski. Większość tego, co robimy, polega na wyjaśnianiu faktów. Staramy się stworzyć bardziej sensowną ekonomicznie definicję przystępnych cen, która jest wrażliwa na wiele rodzajów gospodarstw domowych, niezależnie od tego, czy wynajmują, czy posiadają, oraz lokalizację niedrogich jednostek w stosunku do miejsc pracy.

Mark Baranski, SM ‘02, starszy wiceprezes Overland Development Group, który odegrał kluczową rolę w rozwoju HAI, mówi: Przystępność cenowa to kwestia multidyscyplinarna. Nie ma prostych odpowiedzi, ale MIT jest tradycyjnie ogniwem łączącym różne dyscypliny. Inicjatywa, mówi Barański, reprezentuje chęć wymyślenia nowych sposobów uzyskania odpowiedzi, których potrzebuje branża.

Odrzucając NIMBY
Pollakowski i jego koledzy nie tracili czasu na wykonanie zadania. W ubiegłym roku przeprowadzili badania, które już teraz zmieniają sposób, w jaki liderzy gmin, specjaliści z branży nieruchomości i kredytodawcy myślą o przystępności cenowej.

Pierwszy raport inicjatywy, opublikowany w kwietniu, dotyczył jednego z najbardziej rozpowszechnionych mitów, z jakimi mierzą się deweloperzy, szukając zgody na projekty – obawy, że niedrogie i gęste projekty mieszkaniowe obniżą wartość pobliskich domów jednorodzinnych.

Pollakowski, David Ritchay, MCP '04 i Zoe Weinrobe, MCP '04, zbadali wpływ siedmiu niedrogich projektów mieszkaniowych w sześciu podmiejskich miastach Bostonu. Wykorzystali dane z 36 000 sprzedaży nieruchomości w latach 1982-2003, aby porównać wartości mieszkań na dotkniętych obszarach z tymi w innych częściach tych samych miast.

W każdym przypadku, mówi Pollakowski, ruchy cen domów w obszarach wpływu po prostu śledziły ruchy w pobliskich obszarach rynkowych. Publikacja badania była jak mała eksplozja, przyciągając uwagę mediów i branży oraz podkreślając wartość, jaką inicjatywa może wnieść do kwestii niedrogich mieszkań.

Tego rodzaju badanie mogło być dla nas bardzo przydatne, mówi Kramer, który aż za bardzo zaznajomił się z syndromem „nie na moim podwórku” podczas pracy nad Elm Brook. Projekt został opóźniony o rok z powodu apeli sąsiadów, którzy obawiali się, że obniży wartość ich nieruchomości. W rzeczywistości Elm Brook okazał się być historią sukcesu w przystępnej cenie.

Nasiona Elm Brook zostały zasiane w 1995 roku w ramach zmiany zagospodarowania przestrzennego, kiedy lokalna firma zaproponowała zamianę 13 akrów, na których budowane są domy, na inną nieruchomość w Concord. Umożliwiło to miastu stworzenie kompleksu mieszkaniowego przy jednoczesnym przestrzeganiu ograniczeń konserwatorskich, aby zachować większość otaczającej nieruchomości w stanie naturalnym. Przystępność była celem od samego początku, a domy kosztowały od 150 000 do 300 000 dolarów.

W 1999 roku, po trzyletnim studium wykonalności, Peter Roth został wybrany do stworzenia Elm Brook. Roth był idealnym deweloperem. W 1994 roku założył New Atlantic Development Corporation z siedzibą w Bostonie, skupiając się na mieszkaniach po przystępnych cenach. Pod jego kierownictwem Elm Brook z powodzeniem rozwiązał szereg różnych problemów związanych z przystępnością cenową.

Po pierwsze, domy projektu zostały wycenione dla rodzin o dochodach od 56 000 do 98 000 USD. Co więcej, każdy dom został sprzedany z zastrzeżeniem aktu prawnego, który wymaga, aby właściciele sprzedawali tylko nabywcom, którzy są w tym samym przedziale dochodów. Cena odsprzedaży nie może przekraczać ceny, na jaką mogłyby sobie pozwolić rodziny o dochodach porównywalnych z dochodami pierwotnych właścicieli w momencie zakupu domu.

Następnie kwalifikowani nabywcy zostali wybrani w ramach publicznego procesu obejmującego cztery spotkania informacyjne, w których wzięło udział ponad 400 rodzin. Spotkania te zakończyły się loterią w celu wyłonienia kupujących. Z 12 domów cztery zostały sprzedane gospodarstwom mniejszościowym. Sześciu kupujących to nauczyciele (w tym czterech pracujących w szkołach publicznych Concord).

Inni to pielęgniarka, pracownik socjalny i technolog komputerowy. Projekt, który opiera się na większej gęstości zabudowy niż jest to tradycyjne dla Concord, otoczony jest łąkami i lasami, które służą jako bufor między Elm Brook a jego sąsiadami. Krajobraz ten zostanie zachowany jako otwarta przestrzeń, z korzyścią zarówno dla mieszkańców Elm Brook, jak i ich sąsiadów.

Minęły już cztery lata od sprzedaży domów Elm Brook i, jak mówi Kramer, spełniły wszystkie nasze nadzieje i oczekiwania. Otaczające wartości nieruchomości nie zmieniły się.

Nowe sposoby postrzegania przystępności cenowej
Równolegle z sukcesem swojego pierwszego badania przystępności cenowej, Centrum Nieruchomości zorganizowało swoją pierwszą doroczną konferencję na temat przystępności cen mieszkaniowych w maju ubiegłego roku. Ponad 120 osób, w tym planiści, deweloperzy, urzędnicy samorządów lokalnych, przedstawiciele domów non-profit i dyrektorzy banków, było pod ręką, aby dowiedzieć się o dwóch kolejnych projektach badawczych dotyczących HAI. Jeśli uczestnicy liczyli na kolejną przełomową perspektywę, nie zawiedli się.

Centrum ujawniło prototypowy indeks, wskaźnik dostępności mieszkań na wynajem, który śledzi dostępność tanich mieszkań w całym Wielkim Bostonie. Indeks przypisuje każdemu miastu punktację liczbową, oceniając dostępność tanich mieszkań w porównaniu z innymi kryteriami, takimi jak dostęp do zatrudnienia.

Pożyczkodawcy przystępnych cenowo mieszkań mogą wykorzystać ten wskaźnik jako wskazówkę do określenia, gdzie inwestycje przyniosą regionowi największe korzyści. Deweloperzy mogą z niego korzystać, gdy zastanawiają się, gdzie zbudować i przygotowują swoje sprawy przed planowaniem tablic. Dane mogą również pomóc decydentom, takim jak Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Społeczności Massachusetts, w ocenie polityk regionalnych.

Uznając wartość posiadania niedrogich mieszkań w pobliżu miejsc pracy w rejonie Bostonu, MassHousing, quasi-publiczna agencja, która zapewnia finansowanie projektów mieszkaniowych po przystępnych cenach, oraz Federal Home Loan Bank of Boston zapewniły finansowanie tych badań. Pollakowski mówi, że indeksy oparte na innych przedziałach dochodowych mają zostać opublikowane w najbliższych miesiącach.

Posiadanie wskaźnika przystępności cenowej opartego na dostępie do zatrudnienia może prowadzić do różnych serii decyzji, mówi Thomas R. Gleason, dyrektor wykonawczy MassHousing. Potrzeba więcej informacji na temat mieszkań na tym rynku, zarówno dotowanych, jak i niesubsydiowanych, aby móc podejmować dobre decyzje kredytowe, mówi.

W innym badaniu zaprezentowanym na majowej konferencji przeanalizowano użytkowanie gruntów w rejonie Bostonu w latach 1997-2001. Lynn Fisher, adiunkt w Departamencie Urbanistyki i Planowania, wraz z kolegami zbadała wielkość działek dla 34 000 nowych, jednorodzinnych budynków. wybudowane w tym czasie domy jednorodzinne.

Ich badania wykazały, że mediana wielkości partii wynosiła prawie akr, co było niezwykle duże jak na standardy historyczne i krajowe. Konsekwencje są jasne. Ograniczając podaż dostępnej ziemi pod zabudowę, większe działki ograniczają przyszłą podaż mieszkań dostępnych dla miejsc pracy we wszystkich przedziałach cenowych, mówi Fisher.

Fisher szybko zauważa, że ​​niedrogie mieszkania można znaleźć na wiele sposobów. Mówi, że ludzie z branży nieruchomości mają tendencję do fiksacji na punkcie nowych konstrukcji, ale należy pamiętać, że wynajem jest całkowicie uzasadnionym sposobem na zakup mieszkania. Również mieszkania o niższych kosztach to zazwyczaj starsze mieszkania. Zwykle jest duży zapas starszych domów, w związku z czym renowacja jest ważnym narzędziem zwiększania przystępności cenowej, którego nie należy pomijać.

W tym roku inicjatywa spodziewa się opublikowania raportu na temat stopnia, w jakim pracownicy, tacy jak pielęgniarki, nauczyciele, policja i strażacy, są w stanie pozwolić sobie na mieszkanie w społecznościach, którym służą. W rzeczywistości tak naprawdę nie wiemy, kim są ci pracownicy, jakie mają dochody z miasta za miasto i gospodarstwa domowego za gospodarstwo domowe, mówi Fisher. Nie jest więc jasne, jak tragiczna jest ich sytuacja.

Ale HAI wkrótce przyniesie trochę jasności. Studiując szczegółowe dane ze spisu powszechnego, eskadra absolwentów spędziła zeszłego lata na tworzeniu profilu tych pracowników i dystrybucji ich dochodów w tych samych 161 miastach objętych wskaźnikiem przystępności cenowej mieszkań na wynajem. Jak wszystkie badania prowadzone przez HAI, jest przykładem chęci spojrzenia na problem przystępności z każdej perspektywy i w nowy sposób. Ma to sens, ponieważ – jak powie personel HAI – problem przystępności cenowej jest przez cały czas redefiniowany przez wiele czynników.

ukryć